Solomon-Lex

ИНФОРМАЦИЯ

Квартирное мошенничество и его разновидности

Что нужно знать нам с вами в такое неспокойное время?

Данная статья носит ознакомительный характер и не является руководством к действию.

Мошенничество – не менее древняя профессия, чем проституция. Она также стара, как и главные пороки человека – самоуверенность в своей избранности, исключительной непогрешимости и вечное стремление к "халяве".

Нам всегда кажется, что мы умнее, осторожнее, дальновиднее, что чужой опыт и криминальные истории – банальные байки. Но все это до того момента, когда не начинаем осознавать что МЫ сами – жертва, а поезд уже давно ушел, и догнать его нет возможности.

Уголовный кодекс пишет мягко: "мошенничество – завладение чужим имуществом путем злоупотребления доверием". На самом деле мошенничество возникает из двух слагаемых – ценного объекта и желания жертвы получить его дешевле или быстрее, чем он стоит или требует на самом деле.

Стремительный рост цен на жилье в сочетании с тотальной правовой безграмотностью и самоуверенностью, создал идеальное поле для квартирных аферистов не только в Москве, Киеве, но и в Черкассах. Эта статья, лишь только несколько историй, практических ситуаций и полезных советов, которые подстерегают любого, кто читает её.

Начиная с 1991 года, квартирное мошенничество в Черкассах носило временный, любительский характер. Были и "фирмы", торгующие новостройками, главным девизом коих было: 50% предоплата, а остальные деньги в течение 5 лет.

Так три "предпринимателя" продали в 1993 году около 17 квартир на Мытнице. Их квартиры были дешевле, поэтому никто не просил ни у кого никаких документов. Были и фирмы с документами, которые получили деньги за 12 трехкомнатных квартир от украинцев из Сургута, а потом переоформили их на своих сотрудников и продали. Была фирма "СФЕРА", которая строила сама, только вот половина квартир была продана нескольким людям одновременно. В центре города до сих пор сиротливо розовеет многоэтажка, которую обещали построить 10 лет назад. Но эта "элита" осталась в прошлом, не без помощи черкасского отдела ОБОП.

Есть прослойка попроще, они "чтят уголовный кодекс", но как-то очень односторонне. Речь идет о некоторых договорах долевого участия, в которых не стоит конечная сумма за 1 квадратный метр. Я говорю о фирмах, которые три года вводили в эксплуатацию практически готовый дом, а владельцы квартир перебивались жильем у родственников.

Простые любители имели размах меньше, но были более изобретательны, переклеивали фотографии в паспортах или собирали их из нескольких разных, и продавали чужие квартиры, "забывали" принести 1-2 тыс. у. е. в нотариальную контору на оформление и оказывалось, что навсегда. Они же помогали продавать квартиру другу, брату, куму, а после юбилейного застолья, вырученная сумма уменьшалась, иногда до нуля.

Эти же лица, осматривая пустую квартиру, просили ключи – показать теще и жене, а через 3 дня чужая квартира была заполнена мебелью и новыми жильцами, которые абсолютно не торопились не только оформить, но и заплатить за покупку. Они же, просили "рассчитаться потом" и с невинными глазами протягивали "обалдевшему" покупателю 2500 купонов (200 у. е) за его однокомнатную квартиру "Вася, мы же сельские трактористы, ты просил 2500 мы их тебе и принесли…".

"Любители" продавали свою квартиру, а потом годами не торопились её освободить или оставляли квартиру не только без розеток, но и без дверей, балконных рам, унитазов, ванн, но с тысячными долгами, в у. е. за потребленные коммунальные услуги.

Есть, конечно, и косвенные плюсы: не без их участия ведется активное переселение алкоголиков и наркоманов в удаленные сельские районы. Жаль только, что их уменьшение, начинает компенсироваться за счет людей одиноких, малоимущих или просто старых и доверчивых. Такие квартиры можно купить дешевле и жить там, пока не приедет брат из Москвы или сын из Португалии.

Цены на жилье возросли и на сцене появились "одиночки – профессионалы" с отработанными типовыми приемами.

Теперь от краткого обзора, перейдем в более детальному рассмотрению.

Квартира с хозяином в придачу

Конституция гарантирует всем право на жилье. Большинство людей хотят решить свои жилищные вопросы, одновременно покупая и продавая квартиру. Тут-то и возникает конфликт: квартира куплена, а хозяина по закону нельзя выписать в "никуда". Есть несколько "законных способов", которые позволяют прописанному (хозяину или третьему лицу) расторгнуть договор купли-продажи. Это выгодно, когда в сумме договора стоит заниженная, балансовая стоимость.

Покупателю вернут только это, а если продавец успел её растратить – он будет выплачивать Вам её с зарплаты или пособия по безработице, 20 лет или того больше. Серьезные фирмы по недвижимости учитывают это и не выдают продавцу всю сумму до выписки, им верят, но кто из сторон согласиться оставить часть денег у черного маклера? Правительство Москвы специально выделяет некоторую часть граждан в "группу риска" и разрешает им продавать квартиры только после выписки. Черкассы же – "город всеобщего равенства".

Новая квартира и третьи лица

Собственность (в том числе и на жилье) – это три права – владеть, пользоваться, распоряжаться. Простая ситуация. Человек купил квартиру, женился и прописал жену. Его жена – третье лицо, которое не может владеть и распоряжаться, но имеет право пользоваться или проживать. Так как третьи лица не имеют прав собственности, то они не значатся в договоре и квартира спокойно может продаваться, а выше названные имеют законное право проживать в квартире.

Совет уверенным покупателям, особенно действующим через "черного маклера" или посредника – любыми способами проверяйте через РЭУ, ЖЭК факт снятия с регистрационного учета всех там проживающих. Иначе может получиться следующее: приходите домой, а на кухне бывший "жилец" в трусах пьет пиво. Для этого обратитесь к владельцу имущества и вместе с ним, посетите ЖЕК или кооператив, или квартальную, попросив её выдать справку о составе жильцов по данному адресу, желательно с детальной расшифровкой по годам, кто и когда и в связи с чем, был выписан или прописан. Тогда у Вас не будет сомнений, кто прописан или выписан по суду, в связи с отбытием в местах лишения свободы, но с сохранением права на проживание.

Продвинутая ситуация – продажа квартиры, которая сдана по договору аренды. Арендатор может расторгнуть договор, а если он в сговоре с владельцем, поделить доход от продажи квартиры второй раз. Вы спрашиваете, как Вам вернуть свои деньги? Вы вернете только сумму, указанную в договоре и если продавец не уехал навсегда и не растратил эти деньги. Договор будет расторгнут все равно по заявлению этого третьего лица.

Ложный адрес

Это практикуется с приезжими и не только. Временно меняются таблички с названиями улиц и номерами домов. Отличная квартира, приемлемая цена, солидный брат, он же сын, дядя, отец, мать, сестра, тетя и т. д. Восторженный покупатель платит деньги, заселяется, делает ремонт, а через полгода, появляется хозяин – "Я не обещал оплатить Ваш ремонт, и вообще где тот парень, которому я сдавал квартиру?". Невнимательный или нервный покупатель считает чтение раздела о метраже и адресе нужным, а жить придется на окраине или в бомжатнике.

Двойная продажа

Такие аферы совершают те, кто покидает город или гастролеры, приехавшие специально для такой операции. Владелец, якобы, теряет документы на квартиру, пишет заявление в БТИ и получает дубликат. В один момент времени, или с 15 минутным интервалом оформляется два договора купли-продажи одной и той же квартиры в разных нотариальных конторах, а потом на такси в другой город. Из двух покупателей, счастливым приобретателем будет тот, кто первый зарегистрирует сделку в БТИ, второму обеспечено пожизненное хождение по судам… Но если у второго есть "концы" в БТИ, то оказаться первым может и он. И конечно, никто не мешает получить несколько безвозвратных задатков за эту квартиру.

Но не всегда исход таков, "добросовестным покупателем", с точки закона, может быть признан любой из покупателей, все это доказывается в суде. Не обязательно, фактом будет то, по каким документам приобреталась квартира, главное, кто выполнил все шаги добросовестно, вот это и придется доказывать в суде, разумеется, не бесплатно.

Приезжайте в понедельник или 25-й задаток

Прошлогодняя Винницкая схема, распространенная у начинающих агентств, черных маклеров и мошенников – индивидуалов. Продается квартира дешевле на 10-15%, "кирпичная Евро-трешка в центре". Закон не запрещает принимать неограниченное количество задатков. Вот Вы его и даете. Встреча – пятница 1600, за два часа Вам звонят (сотрудник "агентства", маклер, хозяин) и говорят, что сделка переносится на понедельник. Вы звоните жене, что заняты, едете к любовнице или на футбол, а в понедельник Вам говорят, что Вы опоздали, НИКТО Вам не звонил… Так остается до 50% задатков. Ещё 25% отдают со скандалом в течение месяца, 25% не отдают никогда или люди перестают обращаться за его возвратом.

Подделка договора, доверенности

Фактически договор имеет лишь два уровня защиты – печать нотариуса и бланк. Бланк можно купить в Интернете (ещё не нашли около 5000 бланков, украденных в 2000 году). Кроме того – продаются и свежие. Проще подделать доверенность и на её основе получить дубликаты всех документов.

Чистый нотариальный бланк дорогой, но есть доверенности из сельских советов, больниц, командиров воинских частей, тюрем. Доверенность можно "отмыть" телеграммой – вряд ли телеграфистка в "Сивоуховке" определит краденый бланк и поддельную печать.

Изготовление печатей – не проблема, 100 у. е – печать, 1000 у. е – нотариальный комплект, 2000 у. е комплект оборудование для производства любых печатей. Интернет, Киев, Москва…

Фальшивые паспорта

Распространено среди гастролеров ближнего и дальнего зарубежья. Снимается квартира, завладевают или подделывают паспорт владельца – смена фотографии, прописки. Потом заявление в орган приватизации, 3-5 дней, готов комплект документов и квартира продана. А может и дважды… Найти доверчивого покупателя, тут просто – на дармовщинку, будет много желающих. Сложностей с демонстрацией квартиры никаких – он в ней временно проживает. После сделки мошенник скрывается в основном обратно на родину, что осложняет работу органов милиции. Остается лишь судебная тяжба прежним и будущим владельцам. Если что-то не получается, мошенники исчезают вместе с пакетом задатков… И вообще сдавать квартиры надо осторожно.

Сдавайте квартиры с умом! Межгород со скидкой

Необходимы телефон с радиоуправлением (свой) и квартира с телефоном (ваша). Кроме этого хозяину переплачивают, что бы реже появлялся… и на промысел. Общежития для иностранцев, временных рабочих с Украины, Китая и Гондураса… звонки на родину за полцены… Владельцу остаются только астрономические счета. А также отключение телефона, арест квартиры для обеспечения возмещения долгов… Через суд доказать свою правоту очень проблематично, да и денег не с кого взять.

Спастись можно, только если быть разборчивым в "людях-поселенцах" или брать залоговую сумму за переговоры. Также можно обратиться в солидную фирму и составить письменный договор.

Превращение в хозяина

Гримирование под хозяина – нераспространенный способ мошенничества. Он требует дополнительных ресурсов и определенных талантов (артистизм, коммуникабельность). В силу этих причин – исключительно эффективен при одноразовых операциях с дорогостоящими объектами.

Виды рэкета

Криминальный. Увы, тяжелая реальность – владельца квартиры могут заставить её продать. Иногда сами продавцы состоят в сговоре с рэкетирами. Бывали случаи, когда члены или друзья семьи наводили рэкетиров на состоятельных покупателей. Не теряйте самообладания, будьте бдительны и не забывайте о существовании правоохранительных органов. Однако если Вы не хотите такого рода проблем, то нечего выдумывать и просыпаться по ночам в холодном поту. Самый надежный способ – обратиться в "солидную фирму", где обеспечат полную конфиденциальность. Безусловно, квартира будет стоить дороже на 1-2%, но Вы сохраните деньги, нервы и здоровье.

Гастролерский. Киев, лето 2004 года. Два гражданина пришли в фирму приобрести элитное жилье. Выбрали адрес, поехали с агентом. На просмотре они долго восхищались картинами, антиквариатом, заявляли, что с радостью готовы к покупке. После того, как покупатели распрощались с агентом, они вернулись обратно к хозяину. Под предлогом забытой папки продавец с радостью распахнул им дверь. Последующие события разворачивались быстро: хозяина ударили по голове металлической трубой, потом жестоко избили ногами, пристегнули к батарее наручниками и били до потери сознания. В результате были похищены все ценные вещи в квартире, антиквариат, картины, золото, деньги, техника.

Этот случай закончился довольно благополучно – хозяин остался жив, а бандиты оказались за решеткой. Оказалось, что они совершили уже около пяти подобных налетов и специализировались в основном на картинах. Однако что можно ожидать от наркоманов, мелких бандитов, отморозков и т. д. – легко представить. Их нередко интересуют совсем не элитные квартиры. Будьте бдительны и всегда помните, что покупатель, прежде всего незнакомый человек.

Маклерский. Вы продаете квартиру и даете открытое объявление. Приходит джентльмен (на 99% маклер) торгуется, фиксирует цену и дает задаток в размере 1-2% от её стоимости. Оформление происходит в течении месяца. Потом он приводит брата, сестру, дядю, друга, начальника… Это его клиенты. Когда Вы поймете, что на Вашей квартире откровенно наварили 10-15% от её стоимости, а Вы не можете продать её другому сами – джентльмен превращается в разъяренного быка. Следуют угрозы, "счетчики" и пр.

Когда у Вас спросят "а сколько Вы хотите за квартиру" и скажут, что продадут по Вашей цене, а с покупателя возьмут больше, неужели Вы думаете, что с покупателя возьмут только 3%? А ведь это Ваши недополученные деньги и увеличение сроков продажи квартиры по цене большей на 500 – 2000 у. е…

Фирменный. Так называемые "эксклюзивные договора". Что такое настоящий "эксклюзивный договор"? Как и всякий договор, он должен быть уравновешен взаимными правами и обязанностями. С одной стороны, клиент (продавец) передает все документы на свою недвижимость в Агентство и обязан оформить свою недвижимость только через агентство и заплатить комиссионные агентству, даже если он найдет покупателя самостоятельно. В течение оговоренного, в договоре, срока, продавец не имеет права снять объект с продажи или отказаться его продать. Иначе клиент обязан заплатить Агентству штраф в размере комиссионных от продажи объекта… Как правило, срок устанавливается от 1 до 3 месяцев. Это жесткие ограничения, но что получает продавец взамен?

Во всем мире, если Агентство не продает объект в установленные сроки и по согласованной цене, оно выплачивает продавцу штраф в размере 10-25% от стоимости объекта! И конечно, возвращает полученные документы…

В славном городе Черкассы люди доверчивы. Они не только не знают о таких правилах, не только и с большим скандалом забирают отданные документы, но, часто, сами платят штраф горе-риелторам. Ведь они же "работали"…

Настоящий Эксклюзивный договор – огромная ответственность Агентства перед клиентом. Вся контора наваливается на продажу, идет массовая реклама, информация поступает во все параллельные агентства, все понимают, что не продать объект в срок – значит заплатить 20% штраф. А Черкасский вариант "эксклюзива" только удобный повод забрать документы, обеспечить себе монополию на продажу и ждать, когда кто-нибудь её купит. Просто ждать, ведь все равно нет никакой реальной ответственности…

Любительский. Применяется частными лицами, часто квартирантами, которые не имеют достаточных сумм на покупку привычной квартиры. Вас приглашают к "своему нотариусу", где, в последний момент выясняется, что не хватает 10-20% от нужной суммы. Деньги обещают привезти быстро, но потом… не привозят никогда, Вы ведь ставите подпись в договоре, что получили всю сумму…

Парадокс Черкасс в том, что Вас не уговаривают подождать – на Вас начинают давить, кричать и угрожать типа "ты, что меня не уважаешь?"

Наркоманский. Когда Вы даете объявления в газету о продаже квартиры, то редко задумываемся о последствиях. Находится "покупатель", посмотрит квартиру, захочет купить, но, к сожалению, на данный момент из-за ряда причин, он не может её купить. Тетя болеет, деньги на работе не выплатили… Клиент изредка осведомляется – не продана ли квартира и уверяет Вас, что он хочет её купить, но идет время, Вы находите другого покупателя и сообщаете ему или он сам как-то узнает, что квартира уже продана. Вы сами рассказали всему миру, что у Вас появятся деньги, так что в момент счастья удачно завершенной сделки Вы рискуете подвергнуться нападению, грабежу, вымогательству. А про наркомана я вообще молчу – особо опасная категория, как Вы знаете. Чем все это может закончиться – одному Богу ведомо. Хорошо, если останетесь в живых

Квартиры в кредит – банки и склянки

Все знают, что можно купить квартиры в кредит. Выгодно, весь мир так живет. Но не все в стране Украине, как все…

1. Все знают, что за полученный кредит Вы оставляете квартиру в залоге. Но мало кто думает – у кого Вы оставляете эту квартиру, и что происходит с квартирой, если кредитное учреждение обанкротится.

Лично мне трудно представить банкротами таких монстров, как Аваль или Приватбанк. Но даже если представить практически невозможное, то вся их структура будет поглощена не менее крупным и состоятельным банком, который имеет хорошую репутацию, стандартные правила ведения бизнеса. Который, став правопреемником, не будет менять условия договора залога.

2. Но вот если обанкротится "Кредитная Спилка", я не хотел бы столкнуться с правопреемником, который может повести себя непредсказуемо. Он может вообще не появиться – и кто снимет залоговый арест с квартиры? А может и потребовать немедленной оплаты – кто знает, Кто и что в учредителях. Вы скажите – клевещите на Спилки. Отвечаю, не люблю, когда обманывают по мелочам. Они берут у людей деньги под 27% годовых, а предлагают кредиты под 7,2%. Копперфильд отдыхает… Спрашиваю – почему. Отвечают – зарабатываем на сельском хозяйстве. Спрашиваю, так неурожай был в прошлом году – кладут трубку.

Дальше – интереснее, говорят "скидки на нотариальное обслуживание". Расходы на нотариат это – 2% от суммы контракта (1% – госпошлина, 1% – пенсионный фонд). Хоть стреляй нотариуса, но это он обязан взять данную сумму. Да ещё услуги 100 – 150 гривен – заработок нотариуса, 10% – 15 гривен. Господа! Что такое 3 доллара, если квартира стоит 30 000…

Дальше ещё интереснее – Аваль, Приват и все нормальные банки начисляют проценты на остаток кредитной суммы. А Спилка берет процент cо всей суммы кредита, независимо от суммы остатка… На пальцах – Вы берете 10 000 под 12% на 10 лет в Авале, через 9 лет Вы платите 12% от 1000, а в Спилку Вы будете платить 7% от 10 000. Почувствуйте разницу…

Мина замедленного действия. Пьющие и одинокие

Мошенники и бандиты ищут квартиры алкоголиков и наркоманов. Втягивают в долги, потом предлагают квартиры попроще – окраина, за городом. Квартира продается быстро. Жаль продавцов и покупателей, если у продавца юридически грамотные родственники. Не очень большая проблема расторгнуть договор купли-продажи, когда продавец болен или состоит на учете. К сожалению очень часто этих людей просто убивают.

Технологии разные – от поддельных документов до договора пожизненного содержания (ежедневно вино, закуска и прочие радости). В один прекрасный момент благодетели предлагают навестить родственников за границей. Просят рассказать подопечного об этом всему дому и округе, а дальше увозят жертву прямиком на тот свет – или "супчик на газ" и бытовое отравление, или передозировка лекарств или несвоевременный прием этих же лекарств… Трудно доказуемые вещи и мина под покупателем, если это выплывет – то прощай и квартира и ремонт.

О таких случаях можно писать ещё очень много. Мы же привели типовые и самые распространенные схемы. Каждый год появляются новые, и усовершенствуются комбинации старых. Однако самое главное – всегда сохранять бдительность.

Источник: http://www.makler.org.ua