 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
ИНФОРМАЦИЯ
Юридические риски при покупке – продаже торгового центра как объекта готового бизнеса
При всех позитивных моментах приобретения готового бизнеса, в частности торгового центра, следует учитывать также ряд существующих юридических рисков такого приобретения. Для того чтобы определится с такими рисками, для начала следует четко уяснить, что же понимается под приобретением готового бизнеса и, собственно, самим бизнесом.
В пункте 3 Национального стандарта №1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав", утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10 сентября 2003 г. № 1440 (далее – "Стандарт") под бизнесом понимается определенная хозяйственная деятельность, которая осуществляется или планируется для осуществления с использованием активов целостного имущественного комплекса. Но, как известно, деятельность не может быть объектом купли-продажи. Обычно под "готовым бизнесом" понимают: а) целостный имущественный комплекс (далее – "ЦИК") предприятия либо б) контрольный пакет корпоративных прав предприятия.
В Хозяйственном кодексе Украины (часть 3 статья 66) под ЦИК понимается недвижимость. Более детальное определение ЦИК содержится в пункте 3 выше указанного Стандарта: это – "объекты, совокупность активов которые дают возможность осуществлять определенную хозяйственную деятельность. ЦИК являются предприятия, а также их структурные подразделения (цеха, производства, участки и тому подобное), которые могут быть выделены в установленном порядке в самостоятельные объекты с последующим составлением соответствующего баланса и могут быть зарегистрированы как самостоятельные субъекты хозяйственной деятельности".
Согласно статьи 167 Хозяйственного кодекса Украины корпоративные права – это права личности, частица которой определяется в уставном фонде (имуществе) хозяйственной организации, что включают правомочию на участие этого лица в управлении хозяйственной организацией, получение определенной частицы прибыли (дивидендов) данной организации и активов в случае ликвидации последней в соответствии с законом, а также другие правомочия, предусмотренные законом и уставными документами.
То есть, покупая бизнес, Вы покупаете либо ЦИК, либо корпоративные права предприятия. Нужно четко разграничивать эти объекты, поскольку у них различный правовой статус, в связи с чем, разная процедура приобретения и разные последствия, соответственно, и риски такого приобретения.
Так, при приобретении торгового центра как "готового бизнеса" в качестве ЦИК приобретается здание, в котором размещен торговый центр, то есть непосредственно недвижимость и оборудование. При таком приобретении возможны следующие ситуации:
отчуждение объекта неуполномоченным лицом (несобственником без надлежащей доверенности);
отчуждение собственником без надлежащего письменного согласия супруга (если недвижимость приобреталась во время брака);
пребывание объекта или его частей в залоге;
наличие самовольной перепланировки помещений без надлежащих разрешений соответствующих органов. Первые три ситуации содержат риск признания сделки недействительной и, как следствие, двухсторонней реституции (каждой из сторон сделки противной стороной возвращается все полученное в результате этой сделки). Четвертое обстоятельство несет риск невозможности перерегистрации права собственности на недвижимость в БТИ и получения Свидетельства оправе собственности на недвижимость.
С целью минимизации выше указанных рисков на предпродажном этапе следует тщательно проверять у потенциального продавца правоустанавливающие документы на имущество и документы подтверждающие полномочия продавца или его представителя (справка-характеристика с БТИ, Свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт продавца или доверенного лица, доверенность на доверенного лиц, согласие супруга (супруги) продавца). Нужно также вытребовать у продавца извлечения с залогового реестра с целью убедиться, что имущество не состоит в залоге. Сделка о приобретении недвижимости должна быть нотариально заверена.
Приобретение торгового центра посредством приобретения контрольного пакета корпоративных прав предприятия подразумевает приобретение всех материальных и нематериальных активов такого предприятия. В данной ситуации существуют риски формального и материального характера. Под формальным риском понимается возможность признания сделки недействительной в следствии ненадлежащего ее оформления в следствии:
неправильного оформления протокола собрания участников общества (без соблюдения кворума, фиктивность);
отсутствия письменных доказательств невозражения других участников общества против сделки;
совершение сделки неуполномоченным лицом;
пребывание корпоративных прав в залоге.
Минимизация выше указанного риска возможна путем:
установление прав продавца на корпоративные права путем ознакомления устава общества (для ООО) или с извлечением с реестра собственников ценных бумаг (для АО);
установления прав доверенного лица путем ознакомления с доверенностью;
оформления протокола собрания участников с соблюдением требований устава общества и законодательства;
взятия у других участников общества письменного нотариально заверенного разрешения (невозражения) на совершение сделки;
наличия письменного согласия супруга (в случае необходимости).
Рисками материального характера могут быть: наличия у предприятия задолженностей перед кредиторами, госбюджетом, трудовым коллективом; пребывания активов предприятия в залоге и т. д. Избежать этих рисков можно только путем полного (юридического, финансового, бухгалтерского и экономического) аудита предприятия на предпродажном этапе и наличие грамотного специалиста-консультанта, сопровождающего сделку.
Анжела Залевская,
юрисконсульт
| |
 |
|
