 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| |
ИНФОРМАЦИЯ
ДОГОВІРНІ ВІДНОСИНИ В БУДІВНИЦТВІ
1. ЗАКОНОДАВСТВО, ЩО РЕГУЛЮЄ ДОГОВІРНІ ВІДНОСИНИ В БУДІВНИЦТВІ.
Порядок укладення й виконання договорів підряду на проведення робіт з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітальному ремонту будинків, споруджень, технічному переоснащенню підприємств (далі - будівництво об'єктів), а також окремих комплексів або видів робіт, пов'язаних з будівництвом об'єктів, визначається Цивільним (параграф 3 глава 61) і Господарським (глава 33) кодексами України, а так само Загальними умовами укладення й виконання договорів підряду в капітальному будівництві, затвердженими постановою КМУ від 01.08.2005 р. №668.
Необхідно враховувати, що Загальні умови обов'язкові під час укладення й виконання договорів підряду в капітальному будівництві (далі - договір підряду) незалежно від джерел фінансування робіт, а також форми власності замовника й підрядника (субпідрядників).
Договори підряду в капітальному будівництві при участі нерезидентів укладаються й виконуються в порядку, передбаченому Цивільним і Господарським кодексами України, а так само цими Загальними умовами, іншими актами законодавства, що регулюють зовнішньоекономічні відносини. Якщо в міжнародному договорі України, укладеному у встановленому законом порядку, встановлені інші правила, чим ті, які встановлені Загальними умовами, застосовуються правила відповідного міжнародного договору.
2. ДОГОВІР ПІДРЯДУ НА КАПІТАЛЬНЕ БУДІВНИЦТВО.
У відповідності зі ст. 318 ГК України (таке визначення фактично дублюється й у ст. 875 ЦК України): "За договором підряду на капітальне будівництво одна сторона (підрядник) зобов'язується своїми силами і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк визначений договором об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумовлені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх.". Договір підряду на капітальне будівництво укладається в простій письмовій формі (ст. 208 ЦК України). За бажанням сторін він може бути завірений нотаріально (ст. 209 ЦК України).
Стаття 318 ГК України передбачає наступні істотні умови (умови договору, які визнані такими за законом і необхідні для договорів підряду в капітальному будівництві, а також умови, щодо яких на вимогу однієї зі сторін досягнута згода) договору будівельного підряду:
- найменування сторін;
- місце й дата укладання договору;
- предмет договору;
- строки початку й завершення будівництва об'єкта (робіт);
- права та обов'язки сторін;
- вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);
- порядок матеріально-технічного, проектного й іншого забезпечення будівництва;
- режим контролю якості робіт і матеріалів замовником, порядок прийняття об'єкта (робіт);
- порядок розрахунків за виконані роботи, умови про дефекти й гарантійні терміни;
- страхування ризиків, фінансові гарантії;
- відповідальність сторін (відшкодування збитків);
- врегулювання спорів, підстави й умови зміни й розірвання договору.
У договорі підряду сторони можуть передбачати інші важливі для регулювання взаємин умови. Зразковий договір підряду в капітальному будівництві затверджений наказом Мінбуду від 27.10.2005 р. №3.
Зупинимося на найбільш важливих й потребуючих деякого пояснення істотних умовах.
Сторони договору будівельного підряду.
Договір підряду на капітальне будівництво може укладати замовник з одним або двома й більше підрядниками. Замовником може бути фізична або юридична особа, що замовляє виконання будівельних робіт, відповідно до умов договору, приймаючи закінчені роботи й здійснює розрахунки з підрядником. Підрядником, у свою чергу, як правило, виступає юридична особа (власник ліцензій на здійснення будівельної діяльності й супутньому цьому виду діяльності робіт), що на свій ризик, за обговорену плату зобов'язується виконати передбачені договором види робіт і передати їх замовникові у встановлений строк.
Предмет договору
Предметом договору підряду є роботи, пов'язані з будівництвом об'єкта, обов'язок по виконанню яких покладається на підрядника. Сторони зобов'язані так само визначити найменування об'єкта будівництва, його місцезнаходження, основні параметри (потужність, площа, обсяг і т.д.), склад і обсяги робіт, передбачених проектною документацією й належні для виконання підрядником, інші показники, що характеризують предмет договору. У випадку внесення змін у проектну документацію сторонам необхідно уточнити предмет договору підряду, про що складається додаткова угода. Помітимо, що, згідно ст. 876 ЦК України, власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до здачі їх замовникові є підрядник.
Права та обов'язки сторін.
При розгляді прав і обов'язків учасників договору будівельного підряду зупинимося на найбільш важливих.
Права Замовника:
- Здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості і якості виконаних робіт проектам і кошторисам, не втручаючись у господарську діяльність підрядника, або делегувати такі повноваження третій особі (спеціалізованої організації або фахівцеві з визначенням їхніх повноважень);
- перевіряти хід і якість будівельних і монтажних робіт, а так само якість матеріалів, що використовуються;
- без узгодження з підрядником не вносити зміни в проектно-кошторисну документацію до початку робіт і під час їхнього виконання за умови, що додаткові роботи, викликані такими змінами, за вартістю не перевищують десяти відсотків встановленої в кошторисі ціни й не змінюють характеру робіт, встановлених договором;
- вимагати розірвання договору й відшкодування збитків у випадку, якщо підрядник не приймається вчасно за виконання договору або виконує роботу настільки повільно, що закінчення її у встановлений термін стає явно неможливим;
- відмовитися від прийняття робіт у випадку виявлення недоліків, які виключають можливість використання об'єкта для зазначеної в договорі мети й не можуть бути усунуті підрядником, замовником або третьою особою;
- відмовитися від договору підряду в будь-який час до закінчення виконання робіт (будівництва об'єкта), оплативши підрядникові виконану частину робіт з відшкодуванням збитку, нанесеного такою відмовою.
Обов'язки Замовника:
- надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати дозвільну й іншу договірну документацію й матеріально-технічні ресурси відповідно до договору підряду;
- укласти договір страхування ризиків випадкового знищення або пошкодження об'єкта будівництва, якщо це передбачено договором підряду;
- передати підрядникові затверджену проектно-кошторисну документацію;
- негайно почати прийняття роботи, якщо він одержав повідомлення підрядника про готовність до передачі робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, - етапу робіт;
- оплатити виконані роботи відповідно до умов договору.
Права Підрядника:
- за узгодженням із замовником залучати до виконання договору як третіх субпідрядників, на умови ув'язнених з ними субпідрядних договорів, відповідаючи перед замовником за результати їхньої роботи - у цьому випадку підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядниками - як замовник;
- не прийматися за роботу, а почату роботу призупинити у випадку порушення замовником своїх зобов'язань за договором, внаслідок якого початок або продовження робіт підрядником виявляється неможливим або значно ускладненим;
- відмовитися від договору й вимагати відшкодування збитків, якщо замовником внесені в проектно-кошторисну документацію зміни, що вимагають додаткових робіт, вартість яких перевищує десять відсотків встановленої в кошторисі ціни, без згоди підрядника;
- одержувати плату за виконані роботи відповідно до умов договору.
Обов'язки Підрядника:
- здійснювати будівництво й пов'язані з ним будівельні роботи відповідно до проектної документації, що визначає обсяг, зміст робіт і інші вимоги, що ставляться до робіт і до кошторису, що визначає ціну робіт;
- усунути за свій рахунок недоліки виконання робіт або матеріалів, що використовуються для робіт, допущених по його провині або провині субпідрядників;
- укласти договір страхування об'єкта будівництва або комплексу робіт, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду;
- повідомити замовника, якщо в ході будівництва виявлені не враховані проектною документацією роботи й необхідність у зв'язку із цим проведення додаткових робіт і збільшення кошторису. У випадку неотримання від замовника в розумний строк відповіді Підрядник зобов'язаний призупинити відповідні роботи з віднесенням збитків, нанесених цим призупиненням на Замовника. Замовник звільняється від відшкодування цього збитку, якщо доведе, що в проведенні додаткових робіт немає необхідності;
- передати Замовникові в порядку, передбаченому законодавством і договором підряду, закінчені роботи (об'єкт будівництва).
Вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт).
У договорі підряду на капітальне будівництво сторони визначають вартість робіт (договірну ціну) або спосіб її визначення.
За принципом визначення договірну ціну можна розділити на:
1. договірну ціну - встановлену на основі кошторису, погоджену сторонами й обумовлену в договорі підряду ціну (вартість) робіт. Такий принцип визначення ціни гарантує замовникові виконання обумовлених договором робіт у межах кошторисної вартості, однак, досить ризикований для підрядника. У випадку, коли роботи (будівництво об'єкта) фінансується із залученням бюджетних коштів або коштів державних підприємств, установ і організацій, договірна ціна визначається відповідно до державних будівельних норм;
2. приблизну (динамічну) договірну ціну - договірну ціну, встановлену на основі кошторису, що підлягає корегуванню з урахуванням уточнення обсягів робіт, цін на ресурси й інші підстави, вказані в договорі. Такий підхід бажаний для підрядника, але ризикований для замовника через відсутність гарантій по визначенню вартості будівництва на етапі укладання договору;
3. тверду договірну ціну - договірну ціну, встановлену на основі твердого кошторису, що може корегуватися лише в окремих випадках при згоді сторін у порядку, обумовленому договором підряду. У цьому випадку існує гарантія для замовника, що погоджена максимальна вартість будівництва не буде перевищена, а для підрядника - гарантована оплата з певним врахуванням зміни цін на ринку. У випадку підвищення підрядником твердої договірної ціни, не передбаченого договором підряду, всі пов'язані із цим витрати, якщо інше не встановлене законом. Несе підрядник.
Порядок розрахунків за виконані роботи:
Оплата за виконані роботи провадиться в порядку, передбаченому договором підряду, а саме:
- авансування, якщо така виплата й розмір авансу передбачені договором;
- попередня оплата виконаної роботи або окремих її етапів;
- змішана форма оплати (аванс і попередня оплата виконаної роботи або окремого етапу);
- оплата вартості виконаних робіт після остаточної здачі об'єкта будівництва за умови, що робота виконана належним чином і в погоджений сторонами термін або, по згоді замовника, - достроково. Така форма оплати приймається сторонами за замовчуванням, якщо в договорі не будуть чітко прописані такі форми оплати, як авансування або поетапна оплата виконаних робіт.
Розрахунки за виконані роботи провадяться на підставі документів про обсяги виконаних робіт і їхньої вартості. Документи про виконані роботи і їхню вартість складаються й підписуються підрядником і передаються замовникові. Замовник перевіряє відповідність документів фактичним даним і у випадку відсутності зауважень підписує їх. Після підписання документів у встановлений договором строк замовник зобов'язаний зробити оплату виконаних робіт. Порядок надання, проведення перевірки, підписання й оплати замовником виконаних робіт визначається в договорі підряду.
Підставою для проведення остаточних розрахунків між сторонами є підписаний акт приймання - передачі об'єкта будівництва. Право власності на закінчені роботи (об'єкт будівництва) переходить до замовника з моменту підписання акту приймання - передачі. Якщо одна зі сторін відмовляється підписувати акт приймання - передачі, то у випадку, якщо мотиви відмови другої сторони від підписання акту визнані судом обґрунтованими, суд може визнати такий акт недійсним.
У випадку залучення генпідрядником третіх осіб - субпідрядників, оплата виконаних ними робіт провадиться на підставі складених останніми й підписаних генпідрядником документів про прийняття виконаних робіт і їхньої вартості й може провадитися безпосередньо генпідрядником або замовником, якщо дана процедура передбачена договором підряду й договором субпідряду. Якщо оплату робіт, виконаних субпідрядником, здійснює замовник, то генпідрядник, крім документів про обсяги й вартість виконаних робіт, подає замовникові документ про розподіл загальної суми коштів за виконані роботи між ним і субпідрядником.
Відповідальність сторін:
Підрядник (згідно ст. 884, 886 Цивільного кодексу України) відповідає за:
- недоліки вибудуваного об'єкта, за прострочення передачі його замовникові й за інші порушення вимог договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників і т.п.), якщо не доведе, що ці порушення відбулися не по його провині;
- за невиконання або неналежне виконання обов'язків за договором будівельного підряду підрядник сплачує неустойку, встановлену договором або законом, і відшкодує збитки в повному обсязі;
- дефекти, виявлені в межах гарантійного терміну (10 років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний термін не встановлений договором або законом), якщо він не доведе, що вони відбулися в результаті: природного зношування об'єкта або його частин, неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій з його експлуатації, розроблених самим замовником або притягнутими їм іншими особами, неналежного ремонту об'єкта, здійсненого самим замовником або притягнутими їм третіми особами.
Замовник відповідає перед підрядником за:
- передачу у виробництво проектної документації, що не відповідає обов'язковим вимогам нормативних документів;
- невиконання або неналежне виконання зобов'язань за договором будівельного підряду. При цьому замовник сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, і відшкодує збитки в повному обсязі, якщо не доведе, що порушення договору відбулося не по його провині (ст. 886 Цивільного кодексу України).
Директор департаменту юридичного консалтингу
ТОВ "МЮК "СОЛОМОН - ГРУП"
Сергій Кулясов
| |
 |
|
