Экспертная денежная оценка земельных участков согласно ст. 201 Земельного кодекса Украины используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков.
С развитием рынка земельных отношений в Украине роль экспертной денежной оценки земли постоянно растет, так как без информации о стоимости земли невозможно успешное проведение трансакций с земельными участками.
Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка. Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.
Оценка земли учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости.
Немаловажным фактором при оценке земли, определении рыночной стоимости земли, при условии застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий позволяющие определить состав, состояние и свойства грунтов и данные о ситуации и рельефе местности, необходимые для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством.
В соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», Законом Украины «Об оценке земли» и Методике экспертной денежной оценки земельных участков, оценка земельных участков осуществляется следующими подходами: доходным (капитализации чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление стоимости продажи подобных земельных участков), метод остатка земли (учет затрат на земельные улучшения). Каждый из перечисленных подходов имеет свои особенности и специфику их использования.
При оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод оценки земли является наиболее привлекательным, поскольку максимально ориентирован на конъюнктуру рынка. Трудности использования этого метода оценки земли заключаются в отсутствии развитого рынка земли, а также в недостаточно разработанных (существующих) поправках, влияющих на стоимость, при сопоставлении существующих продаж и отсутствии количественных значений корректирующих коэффициентов.
Доходный подход оценки земли используется в том случае, если земельный участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от сдачи ее в аренду отдельно от зданий и сооружений, т.е. стоимость участка отображает его способность приносить прибыль в будущем.
Подход остатка земли используется при оценке земли улучшенного типа. Определение затрат на земельные улучшения, в этом случае, осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений при условии наиболее эффективного использования земельного участка.
Список документов, которые необходимо подготовить для оценки земельного участка
-
Документ, устанавливающий право на земельный участок (собственность, аренда, и т.д.);
-
Кадастровый план земельного участка;
-
Сведения об имеющейся инфраструктуре и коммуникациях;
-
Информация о проведенных улучшениях на оцениваемом земельном участке;Сведения о наличии обременений, такие как обременение залогом или иными долговыми обязательствами.
Экспертная денежная оценка включает в себя следующие работы:
1. Обследование земельного участка и изучение текущей ситуации на рынке земли;
2. Определение вида стоимости земельного участка согласно условиям, оговоренным с Заказчиком;
3. Сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;
4. Определение наиболее эффективного использования земельного участка;
5. Выбор и обоснование методических подходов;
6. Определение стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и формулирование вывода;
7. Составление отчета об оценке.
Квалифицированные оценщики компании «СОЛОМОН-ГРУПП»:
-
Хорошо ориентируются в текущей ситуации на рынке земли;
-
Имеют гибкий подход к ориентирам, значимости и соотношению критериев при оценке земель с учетом всех рыночных факторов влияющих на ценообразование.
